씨엘인베스트
최윤미 대표
빌딩 계약 시 이것만은 꼭 확인하자
부동산 거래는 일반인들에게는 생소할 수 있다. 특히 상업용 부동산 분야는 더욱 그러하다. 건물은 토지와 건물이 따로 구분되어 있기 때문에 권리관계와 건축물 전체를 정확하게 체크해야 한다. 하지만 빌딩마다 상황이 다르고 챙겨야 할 사항이 많기 때문에 파악하기 힘들 수 있다. 오늘은 우리가 빌딩 계약 시 꼭 확인해야 하는 항목들에 대해서 알아보자.
1. 등기부등본
등기부등본은 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서이다. 여기서 등기란, 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 말한다. 등기부등본은 누구든지 국가기관에 수수료를 납부하고 열람 및 발급이 가능하다. 항목은 표제부, 갑구, 을구로 구분할 수 있다.
- 표제부: 해당 부동산의 소재지, 용도, 면적, 구조 등 내가 계약하는 주소와 일치하는지 꼭 확인하기!
- 갑구: 소유권과 관계 있는 사항으로 순위번호, 등기목적, 접수일, 등기를 한 이유와 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류 등 마지막에 나와 있는 소유주가 지금의 소유주인지 꼭 확인하기!
- 을구: 소유권 이외의 사항. 저당권이 설정되어 있다면 주의가 필요!
2. 건축물대장
건축물대장은 건물의 상황을 정확하고 상세하게 기재하여 관리하는 서식이다. 건축물대장에는 건축물의 위치, 면적, 구조 등의 건축물 표시에 대한 사항과 소유자의 성명, 주소, 지분 등 소유자 현황에 관한 사항들이 기재되어 있다. 즉 토지 위에 건물을 신축하면서부터 멸실 할 때까지의 모든 이력이라고 볼 수 있다.
간혹 등기부등본과 건축물대장 내용이 다른 경우가 있는데 이런 경우 면적, 용도, 지번, 구조 등은 건축물대장을 우선으로 하고 소유권에 관한 사항은 등기부등본을 우선으로 보면 된다. 불법 증축, 무허가 건축 등의 후발적인 사유로 건축물대장의 실제 사항과 다를 수 있으니 주의가 필요하다.
3. 토지대장
토지대장은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 그리고 소유자의 주소, 주민등록번호, 성명 또는 명칭 등을 등록하여 토지의 상황을 명확하게 하는 장부이다. 여기서 땅의 쓰임새는 28가지로 구분된다. 토지 등기부등본과 토지대장의 내용이 맞는지 확인해야 한다. 만약 다르다면 권리관계는 등기부등본의 내용을 우선시하고 사실관계에 대한 내용은 토지대장을 우선으로 보면 된다. 실측량을 하지 않아 실제면적이 공부상 면적과 다른 경우도 있으니 꼭 확인해야 한다.
4. 토지이용계획
토지이용계획은 계획구역 내의 토지를 어떻게 이용할 것인가를 결정하는 계획을 말한다. 이는 부동산 개발을 할 때 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도 등이 기재되어 있다. 시공간 속에서 이루어지는 제반 활동들의 양적 수요를 예측하고 그것을 합리적으로 배치하기 위한 계획작업이라고 할 수 있다. 만약 매수하려는 부동산이 재건축 및 신축이 필요한 경우라면 특히 주목해야 한다.
상업용 부동산 시장은 전문적인 분야로 확인해야 할 것들이 많고 복잡하기 때문에 전문가의 도움을 받아 진행하는 것을 추천한다.
