우리 주변의 대부분의 사람들은 건물주를 꿈꾼다.
빌딩에 투자하는 가장 큰 이유 중의 하나는 은퇴 후 안정적인 임대수익을 얻기 위함이다. 따라서 빌딩 투자에 있어서 수익률은 중요한 요소 중 하나다. 그러나 수익률이 중요하다고 해서 수익률만 보고 투자를 결정했다가 위험할 수 있다. 왜냐하면 수익률에는 함정이 있기 때문에 빌딩 투자 시 주의해야 한다. 오늘은 이러한 수익률의 함정에 대해 알아보자.
1. 리스백(Lease Back)
리스백이란 부동산을 매각한 뒤 매도자가 매수자에게 임대료를 내고 계속 사용하는 것을 뜻한다. 즉 계약과 동시에 매도인이 다시 임차인이 되어 일정한 임대료를 보장해 주는 방법이다.
이런 계약의 경우 매도인은 매각 물건을 지속적으로 사용할 수 있어서 좋고, 매수인은 공실 걱정 없이 안정적인 임대료를 받을 수 있다는 장점이 있다.
그러나 간혹 매도인이 건물을 높은 가격으로 매각하기 위해 시세보다 높은 임대료로 세팅한 후 리스백 조건으로 매각하는 경우도 있다.
이런 경우 임대 수익률은 건물 매매가에 영향을 미치기 때문에 잘 따져보아야 한다.
또한 매도인과의 계약이 끝난 후 높은 임대료로 인하여 신규 임차인을 구하기 어려울 수도 있으니 주의가 필요하다.
따라서 리스백 계약 조건으로 매매를 진행하는 경우는 임차인의 재정상황과 현재 임대료가 주변 시세에 비해 높지 않은지 등의 세부사항을 꼼꼼히 체크해 볼 필요가 있다.
2. 임대차(임대 기간, 임대료, 승계여부 등)
건물 매입 시 기존 임대차에 대한 확인이 필요하다.
임대인이 임대수익률을 맞추려고 임차인에게 렌트프리(Rent Free, 일정기간 동안 월세를 내지 않아도 됨)를 주는 경우도 있기 때문이다.
만약 2년 임대차 계약 시 2-3개월의 임대료는 받지 않는다면 계약기간 내의 평균 월세를 높이는 효과가 있다.
예를 들어 월세 100만 원, 2년간 2,400만 원 임대차 계약 시 4개월 렌트프리를 준다면 임차인은 5개월 차부터 임대료 120만 원씩 지급하면 된다. 이런 경우 임차인은 4개월을 월세 없이 지낸다는 장점이 있다.
또한 임대인도 계약기간 내의 평균 월세가 100만 원에서 120만 원으로 높아져 수익률을 높이는 효과가 있다. 만약, 주변 임대료보다 월세가 높은 경우라면 혹시 렌트프리는 없었는지 자세하게 확인해 보아야 한다. 보통 건물을 계약할 때 주변 매매 실거래가는 확인하지만 임차시세는 확인하지 않는 경우가 많다.
그러나 매도자가 작정하고 수익률을 올리기 위해 임차인과 모종의 거래를 한 후 매각하는 경우도 있다.
이와 관련하여 작년 이슈가 되었던 서초동 5층짜리 꼬마빌딩 사례도 있었다. A씨는 작년 8월, 월 3,000만 원에 통임대로 임차되어 있는 건물을 매수하였다. 그 당시 월세가 3,000만 원이면 주변 시세보다 높고 강남에서 수익률이 높은 건물에 속했다.
그러나 주인이 바뀌자마자 임차인은 계약 해지를 통보했다. 그래서 A씨는 부랴부랴 임차를 알아보았으나 신규 임차인을 찾기가 힘들었다.
이와 같이 매각 당시 임대료에 의한 수익률만 따졌다가 큰 낭패를 볼 수도 있으니 매각 시에는 임대차 세부사항을 잘 확인하여 가짜임차인을 판별하고 계약 후 임차인이 임대차 승계에 동의하는지 등을 잘 파악해야 한다.
- 꼬마빌딩 투자 처음부터 따라하는 매수 노하우 공개: 이단단 부동산 평생 동반자(naver.com)
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