신사동 가로수길 상권과 애플스토어의 관계는?
신사동 가로수길은 2000년도 이후 강남 메인 상권 중 하나로 빌딩 투자자들에게 많은 사랑을 받고 있는 곳이다. 80년대부터 부유층이 강남으로 이동하고 화랑들이 이전하면서 ‘신사동 화랑거리’가 생겼고, 1990년대는 프랑스 패션스쿨과 서울모드패션직업전문학교가 개교하면서 ‘패션의 거리’ 로 많은 패피들이 모이는 곳이 되었다.
또한 2000년대에는 디자인, 광고, 영화, 그래픽, 스튜디오 회사들이 입점해 강남의 독보적인 핫플레이스가 되었다. 그래서 ‘가로수길’하면 젊은이들의 핫플, 외국인들이 한국 방문하면 제일 먼저 찾는 관광지, 빌딩투자자들의 로망으로 등극하였다.
이렇게 유명했던 가로수길이 최근에는 상권이 무너져서 최대 위기를 맞았다고 하는데 원인은 무엇일까?
최근 공실이 넘쳐나는 신사동 가로수길의 상권 및 가로수길의 성지이자 가장 성공한 사례인 애플스토어에 대해서 알아보자.
2000년 초반에 정말 핫했던 가로수길은 코로나 시기부터 타격을 받기 시작했다. 사실 이 시기에는 대부분의 상권이 좋지 않았다.
그러나 코로나가 앤데믹 되면서 다른 상권들은 되살아났는데 가로수길 상권은 오히려 악화되고 있는 실정이다.
그 이유는 가로수길의 임대료가 폭등해서 임차인들이 도저히 버티지 못하고 하나둘씩 떠났기 때문이다.
이런 현상들을 ‘젠트리피케이션’이라고 한다.
젠트리피케이션이란?(Gentrification)
도심 인근의 낙후 지역이 활성화되면서 외부인과 돈이 유입되고, 임대료 상승 등으로 원주민이 밀려나는 현상
가로수길의 임대료를 이렇게 높게 만든 일등공신으로는 ‘애플스토어’를 들 수 있다. 애플코리아가 2016년 임차 계약 시 20년 월세 600억을 일시불로 완납하는 조건으로 계약했기 때문이다.
애플스토어 가로수길의 임차계약 조건은 아래와 같다.
계약 기간 : 2016년~2036년 (20년)
보증금 : 16억 원
월세 : 600억 원 (일시불 완납)
월 2억 5천만 원 (평당 94만 원)
애플코리아의 월세는 지금 시세를 반영한다 하더라도 낮지 않은 금액인데 2016년 계약 당시 이 금액을 일시불 완납했다고 하니 정말 놀라지 않을 수 없다.
현재에도 이 계약은 파격적인 조건으로 지금까지 가로수길 건물주들 사이에서 회자되고 있다.
월세 600억 원이면 이 일대의 다른 건물도 충분히 살 수 있는 금액이기 때문이다.
그렇다면 애플코리아는 왜 이렇게 파격적인 조건으로 계약을 한 걸까?
2016년 계약 당시 가로수길은 한참 뜨고 있는 시기였고, 기업의 컨셉에 맞게 인테리어를 하고 장기간 안정적으로 운영하고 싶어서가 아닐까 유추해본다.
그 당시 주변 건물주들은 애플코리아의 임차계약 소식을 듣고 너도나도 임대료를 올렸고, 높아진 임대료를 버티지 못하고 떠나가는 임차인이 많아졌다고 한다. 바로 젠트리피케이션이 발생하게 된 것이다.
지금도 가로수길에는 공실이 많지만 임대인들은 임대료를 내리지 않고 있다. 임대료를 내린다는 얘기는 결국 건물가를 내리겠다는 의미와 같기 때문이다.
그렇다면 지금 애플스토어 건물의 시세는 어떨까?
이 일대는 현재 평당 4억 정도로 애플스토어 건물 시세는 1,000억 정도라고 유추할 수 있다. 이 기준으로 수익률을 계산해보면 3%이다. 강남 지역에 수익률이 3% 정도이면 수익률 측면에서도 아주 훌륭한 조건이라고 볼 수 있다.
요즘 가로수길은 공실도 많고 상권이 죽어서 거리에 사람이 별로 없는데 애플스토어에만 사람이 항상 가득한 기이한 상황도 발생하고 있다. 애플코리아의 계약기간은 2036년까지인데 이후의 애플코리아의 행보와 가로수길 상권의 미래가 궁금해진다.
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