성공적인 상업용 건물 투자를 하기 위해서는 먼저, 입지에 대한 이해가 필요하다.
좋은 입지일수록 지가 상승도 강하고 향후 환금성이 좋기 때문에 지역 분석에 있어 노력을 아끼지 말아야 한다.
그렇다면 어떤 지역을 선택하여야 할까? 상업용 부동산 즉 꼬마 빌딩은 투자목적에 따라 2가지 투자방식이 있다.
수익률형 vs 시세차익형
수익률형은 매달 안정적인 임대수익을 얻는 투자 방식이고, 시세차익형은 땅의 가치가 오르는 지역에 투자하는 방식이다.
우리는 여기서 임대수익도 높고 시세차익도 큰 건물을 매수하고 싶지만 사실 둘다 만족하기는 현실적으로 어렵다.
그 이유는 다음편에서 자세히 살펴보도록 하고, 오늘은 시세차익형 투자에 대해 알아보자.
돈이 되는 꼬마빌딩 3요소에는 수익성, 관리성, 환금성이 있다.
성공적인 투자는 위 3가지 조건을 다 만족해야 하지만, 시세차익형 투자를 위해서는 이중에서도 환금성이 중요하다.
1. 환금성이란?
자산의 가치를 현금화 할 수 있는 가능성 즉 내가 매도하고 싶은 시기에 빨리 처분이 가능한 지역이 환금성이 높은 지역이다. 우리가 알고 있는 강남이 대표적인 환금성이 높은 지역에 속한다.
2. 환금성이 높은 지역은 어떤 특징이 있을까?
실거래가 많이 일어남-실거래가 주변호가에 반영-공시지가 반영-감정평가액 증가-매수 시 대출한도 증대-레버리지로 인한 수익성 극대화 -매수자에게 인기-환금성 좋음.
우리는 여기서 지역 분석을 통해 토지 가치가 빠르게 상승하고 출구 전략 시에도 환금성이 높은 지역을 분석하고 찾아야 한다.
3. 환금성이 높은 거래가 많은 지역을 어떻게 알 수 있을까?
1) 국토교통부 : 실거래가 공개시스템
2) 부동산 플래닛 : 마켓리포트
3) 빌사남 블로그 : 빌딩통계자료
위 3곳의 채널을 통해서 상업용 부동산의 연간, 분기별, 지역별 거래량을 확인할 수 있다.
여기서 거래량이 높은 지역은 환금성이 높은 지역으로 우리가 눈여겨 보아야 할 지역이다.
지역구별 거래량을 보면 강남구라고 무조건 환금성이 좋은 건 아니니 내가 가지고 있는 시드 머니와 지역별(동별) 환금성을 분석하여 투자하는 것을 추천한다.
- 꼬마빌딩 투자 처음부터 따라하는 매수 노하우 공개: 이단단 부동산 평생 동반자
(naver.com)
- 이단단의 꼬사사(꼬마빌딩, 건물, 빌딩 사랑하는 사람들): 네이버 카페(naver.com)
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