지난 수 년간 각종 설문에서 직장인의 꿈 최상위권에는 항상 건물주가 빠지지 않았었다. 유명 연예인들 또한 꼬마빌딩에 투자하고 있으며 이와 관련 뉴스가 심심치 않게 보도되고 있다. 그동안 이슈가 됐었던 연예인들의 꼬마빌딩 투자의 성공과 실패 사례에 대해 분석해보자.
1. A건물 성공사례: 류준열(배우)
류준열 배우는 2020년 2월 역삼동에 위치한 83평 대지의 1층 건물을 58억에 (6988만/평) 매수하였다. 이 건물은 매수 후 바로 철거 공사가 들어갔고, 지하 2층~지상 7층으로 신축되어 2022년 2월 150억에(1억 8072만/평) 매도되었다.
매수 후 약 2년 뒤 매도된 A건물의 시세차익에 대해 분석해보자.
배우 류준열씨는 법인명의로 자기자본금 13억 투자하여 2년 만에 세후 약 54억의 수익을 봤다. 2년간 대출 69.7억에 대한 이자 4.9억(3.5%기준)을 감안한다고 하더라도 약 49억의 시세차익을 얻어 수익률 377%의 성공적인 디벨롭 투자라고 볼 수 있다. 그러나 요즘은 원자재 가격의 상승으로 신축비가 많이 올라서 이만큼의 수익률은 기대하기 힘드니 디벨롭 투자 시에는 주의가 필요하다.
2. B건물 실패사례: 이종석(배우)
이종석 배우는 2018년 7월 한남동에 위치한 37평 대지의 2층 건물을 30억에 (8,129만/평) 매수 후 그대로 약 2년가량 보유하고 있다가 2021년 2월 35.9억에 매도하였다.
B건물의 매수와 매도 차익을 확인해 보자. 배우 이종석씨는 자기자본금 16.8억을 개인명의로 투자하였고, 대략 2년 만에 세후 2.5억의 시세차익을 얻어 수익률은 15%이다.
두 빌딩투자의 차이점은?
1. 매수가격
역삼동에 위치한 A건물의 평단가는 6988만원, 한남동에 위치한 B건물의 평단가는 8129만이다. A건물은 그 당시 주변시세보다 평단가가 저렴하고 B건물은 높지 않았을까 판단된다. 건물은 입지와 각 건물마다의 가치가 다르기 때문에 정확한 가치판정분석이 중요하다.
2. 매입주체
A건물은 법인투자, B건물은 개인투자로 거래되었다. 개인은 부동산 매입 시 RTI (Rent To Interest, 임대업 이자상환비율)가 적용되어 대출한도가 법인에 비해 적게 나온다. 이 시기에는 금리가 지금처럼 높지 않아 대부분의 투자자들은 매매가의 70~80% 정도 대출을 받아 법인으로 매입하는 것이 일반적이었다.
3. 대출(레버리지)
A건물의 대출은 총 69.7억으로(매수 시 52억, 신축 시 17.7억) 대출비율은 신축비 포함금액의 약 88%이다. 반면 B건물의 대출은 14.9억으로 매수가의 56% 정도이다. 개인투자는 RTI적용으로 인해 대출한도가 낮기 때문에 대출비중이 낮은 것으로 판단된다.
4. 세금
A건물은 법인 투자로 매도 시 법인세가 부과된다. 22년도 기준 법인세는 과세표준 2억~200억까지는 20%로 A건물의 법인세는 13.5억이다. 반면 B건물은 개인투자로 양도세가 부과되며 5억원 이하는 40%로 양도세는 1.7억이다.
위 두 케이스는 상업용 꼬마빌딩 시장이 뜨거웠던 비슷한 시기의 사례인데 결과는 상이함을 확인할 수 있다. 꼬마빌딩은 아파트처럼 스펙이 일률화되어 있지 않아 빌딩의 가치 및 가격을 판단하기란 쉽지 않다. 부동산 상승장이라도 중개사의 얘기만 듣고 투자했다가 B빌딩 사례와 같은 경우가 발생할 수 있으니 빌딩에 대한 가치판정 분석을 통하여 면밀히 분석 후 진행하기를 권장한다.
-꼬마빌딩 투자 처음부터 따라하는 매수 노하우 공개: 이단단 부동산 평생 동반자(naver.com)
- 이단단의 꼬사사(꼬마빌딩, 건물, 빌딩 사랑하는 사람들): 네이버 카페(naver.com)
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