[세무] 부동산구입시 자금출처조사(Ⅰ)
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[세무] 부동산구입시 자금출처조사(Ⅰ)
  • 김규흡 세무사
  • 승인 2021.09.30 10:40
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알아둬야 할 치과세무 36

 

지난 몇년간 부동산값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 어느정도 자금을 모은 개원의들의 제1의 관심사가 부동산구입(특히, 아파트구입)임을 온 몸으로 느끼지만 대출규제 및 강력한 자금출처조사의 예고등 정부의 정책은 아파트구입을 고려함에 있어 보수적인 자세를 취하게 만드는 것이 사실이다. 특히, 개원의들은 부동산구입 자금출처조사시 치과세무조사까지 나오는 경우가 일반적이기에 보다 조심스러워질 수밖에 없다. 따라서, 이번에는 국가가 자금출처조사를 하는 이유와 관련 자료를 어디에서 조회하고 수집하는지 알아보도록 하겠다.  

1. 부동산자금출처 조사는 언제 왜 하는것인가
대표적으로 재산을 취득하게 될 경우나 부채를 상환하게 될 경우에는 그 사람의 나이를 고려하여 소득수준 및 재산상태와 비교해보게 된다. 이때 재산을 취득할 여력이 안된다거나 부채를 상환할 여력이 안되는 사람이라고 판단이 되면 국세청으로부터 자금출처소명조사를 받게 되는 것이다. 이때 국가는 해당자금이 일정기준보다 많이 부족하다고 판단하면, 일반적으로 부모로부터 받은 신고하지 않은 증여재산이 있다고 보거나, 치과를 운영하는 경우 소득신고를 적게 해서 세금을 탈루했다고 판단하고 치과 세무신고의 적정성도 같이 보게 되는 것이다. 이때 부동산취득과 관련된(혹은 고가전세) 사안은 보통은 증여조사로 나온다. (이는 증여조사의 경우 일반적으로 최근 10년치의 계좌를 검증할 수 있는 권한이 있기 때문이다. 치과사업자의 경우 병원세무조사는 최대 5년치 가능)

2. 국세청에서는 나에 대한 자료를 어디서 어떻게 수집하는 것일까
본인의 나이나 소득수준보다 과도한 등기대상자산을 취득한다거나 금융부채를 상환을 할때가 자금출처조사를 하는 대표적인 경우라 볼 수 있다. 세무당국에서 자료의 확보 방법에 따라 소명요구 방법도 달라지게 되니 세무당국에서 나에 대한 자료를 어디서 취합하는지를 먼저 살펴보도록 하자.

1)지방자치단체 또는 등기소
국세청에서는 지방자치단체나 등기소로부터 취·등록세를 내고 등기를 신청한 자료를 정기적으로 받도록 돼있다. 이 과정에서 납세자의 재산취득 내역이나 채무상환 내역을 확인해 볼 수 있는 것이다. 이러한 경우에 납세자의 나이나 최근 소득수준에 비춰 부족하다고 인정되는 경우에는 개별적으로 취득자금 출처 소명을 요구할 수가 있다. 물론 이 경우에도 국세청의 전산자료를 통해 확인되지 않는 개별적 상황을 원활하게 소명하는 경우에는 문제가 생기지 않는다.(대표적예시: 부모 자식간의 명확한 개인적 대출등 → 이자지급등의 원리금 상환내역에 대한 계좌이체 내역을 남겨두는 것이 필수이다.)

2) 금융정보분석원(FIU)
특정금융거래정보 보고 및 이용에 관한 법률 규정에 의하면, 국세청은 조세탈루혐의가 확인이 된다면 이를 위한 조사업무 및 조세체납자에 대한 징수업무에 관하여 금융정보분석원의 자료를 활용할 수 있도록 되어있다. 금융실명법이 실행되고 있기에 일반적인 금융거래의 경우에는 독자적으로 납세자의 금융정보까지도 확인을 할 수가 있는것으로 보면 된다.

3)소득-지출분석시스템 
국세청에서는 소득-지출분석시스템을 구축하고 있다. 개인납세자별로 국세청이 보유하고 있는 과세정보를 체크해 본후 부동산 및 금융자산 증가 상황과 함께 소비지출액(=카드지출액등), 그리고 신고소득을 분석해 일정기간 증가한 재산내역 및 소비지출액에 비하여 신고소득 수준이나 재산처분액등이 부족하다는 것이 보여지게 된다면 그 부족분에 대해서 소명을 요청할 수 있다.
이와같이 국가가 자금출처조사를 하는 이유와 관련 자료를 어디에서 조회하고 수집하는지 알아봤다. 다음에는 과세당국에서 보내온 실제 소명요구자료 및 사후관리 사례를 통해 실무적으로 대입해보도록 하겠다.


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