앞서 언급한 임대차 계약 전 주의사항을 충분히 확인했다면 이제는 계약을 살펴봐야 한다.
첫째, 부동산등기증명서에 기재된 명의 소유자와 임대차 계약을 맺는 것을 원칙으로 한다.
만약 대리인이 출석한 경우 상가건물 소유자가 작성한 위임장과 인감증명서를 통해 확인해야 하며, 대리인의 주민등록증을 확인하되 반드시 소유자에게 직접 전화해 정당한 대리인인지 확인한 후 계약을 체결해야 한다.
둘째, 계약서를 작성하기 전에 확인한 부동산등기 증명서에 게재된 가압류설정 등이 계약 직전 새로 추가된 채권은 없는지 확인한다.
실제 이런 경우는 많지 않지만 경제적으로 궁핍한 건물주가 계약을 구두로 한 이후 임대차 계약 직전 추가 채권이 발생하면서 임대차 계약이 무효돼 인테리어 준비를 하던 원장님이 병원 개원 일정을 모두 포기하는 경우도 흔하지 않지만 종종 발생하고 있다.
셋째, 임대기간과 임대보증금액 그리고 월세는 가급적 한글과 아라비아숫자를 병행으로 표기해 변조를 방지하고, 계약서의 애매한 문구는 객관적이고 구체적인 문구로 작성하는 것이 좋다.
중도금과 잔금의 지급일시는 상가건물의 인도일에 따라 조정하며, 잔금처리와 동시에 확정일자를 받을 수 있도록 해야한다.
넷째, 특약사항은 임대인과 임차인이 합의된 내용을 기재하는 것으로 원장님들의 안정된 진료와 사후 분쟁을 대비하기 위해 필수적이다.
주 내용은 건물의 용도변경 유무와 비용부담주체, 인테리어 공사 시 협조사항, 계약만료 시 원상복구의 한계 등을 구체적으로 작성해 나중에 불필요한 비용이 지출되는 일이 없도록 해야 한다.
다섯째, 일반 부동산 계약서에 기재된 ‘임대인은 임차인의 권리금 요구를 일체 인정하지 않는다’라는 문구에 원장님이 동의했더라도 새로 개정된 상가임대차법에 따라 강행규정위반으로 무효가 된다.
또한 ‘월세는 2개월 미납하면 계약을 해지한다’는 규정 또한 무효로 법안이 개정됐다.
아무리 좋은 조건이라도 문서에 명문화가 돼 있지 않다면 나중에 문제가 될 수 있으므로 부동산 업자나 분양관계자의 동석 하에 모든 사항을 계약서에 작성하는 것이 중요하다.
