최근 A 치과원장은 1억에 가까운 높은 권리금까지 지급하고, 병원 내부시설과 장비 일체를 넘겨받는 조건으로 계약을 체결해 병원을 운영하다 이 같은 피해를 입었다.
최근 건물주로부터 재건축 통보를 받고 임대차 기간이 완료되기 전 자리를 비우라는 일방적 통보를 받은 A원장은 결국 지불했던 권리금 일체를 돌려받지 못하고 새 둥지를 찾아 나서야 했다.
상가임대차보호법 제10조 제2항에 임차인은 5년간 임대차를 유지할 수 있다고 표기돼 있다. 또한 법안 개정으로 건물주는 임차인의 권리금 회수에 협력해야만 한다고 명시됐지만 사실상 이러한 상황이 지켜지기 힘들다는 것이 전반적인 평가다.
한 개원의는 “이번 상가임대차보호법 개정으로 임차인 입장에서 많은 기대를 한 부분이 있지만 재건축 예외조항 역시도 갑의 입장만 존중되는 경우”라고 비판했다.
강남의 한 공인중개사는 “재건축 법의 경우 확실하게 건물주가 갑이 될 수밖에 없어 세입자의 경우 황당하지만 불이익을 받을 소지가 높은 상황”이라면서 “불경기가 이어지면서 서로의 이익만을 챙기려고 하다보니 분쟁으로 이어지는 경우도 많다”고 전했다.
또한 “강남 특구의 병원 매물 시세나 권리금 상황도 좋지만은 않다”면서 “최근 청담, 압구정, 신사와 같은 의료기관 밀집지역에서도 권리금이 높거나 진료과목이 명확한 치과도 별다른 메리트가 없어진 상황”이라고 말했다.
특히 치과 권리의 양도·양수는 대체로 지인이나 기자재업자, 부동산 컨설팅회사 등을 통해 이뤄지고 있으나 결국 양도·양수 과정에서 분쟁이 발생하거나 억울한 피해를 입어도 제대로 대처하지 못하는 치과가 대다수다.
전문가들은 임차인의 피해를 방지하기 위해 제소전화해각서의 설정과 장기안심상가 입주를 제안한다.
제소전화해각서는 장래 민사적인 분쟁이 있을 수도 있다는 점을 계약 당사자가 미리 예견해, 당사자와 상대가 합의 하에 발생할 수 있는 상황에 대해 미리 재판에 대한 과정을 서면으로 받아 두는 것이다. 판결문과 같은 효력 및 집행력을 가진 화해각서는 경제적 약자인 세입자가 최소한의 권리를 보장받을 수 있는 방법이다.
서류상에는 제소전 화해라는 문구를 꼭 삽입하고, 사업시행인가고시일 및 관리처분계획 인가고시일,명도 시점, 손해배상, 원상복구비, 처분방법, 위약금을 명시해야하며, 공증 절차를 필수적으로 밟아야한다.
각서 작성 및 절차 기간은 일반적으로 3주에서 한 달정도 소요되며, 제소전 화해 신청 시에 필요한 서류는 △건물등기부 등본 △건축물 대장 △개별공시지가확인원 △위임장 △임대차계약서 △임대부분이 건물일 경우에는 임대부분에 대한 건축도면 △관할합의서 등이 있고 일부 서류는 선임 변호사에서 발급이 가능하다.
법정 비용의 경우는 실무비용, 인지대와 송달료를 포함해 양측이 함께 부담해야 하며, 변호사 선임 시 선임비용은 양측이 합의 가능하다.
또한 장기안심상가의 입주도 방법이다. 월세와 보증금이 높은 도심을 떠나 외곽으로 빠져나가는 임차인을 지키기 위해 최근 서울시는 재건축 및 리모델링에 나서는 건물주를 위해 3000만 원 가량을 지원하는 방법으로 장기안심상가를 지정했다.
장기안심상가의 건물주는 임차인의 임대기간을 보장해야 하며, 일정기간에 한해 임대료를 올리지 못한다.
권리금의 설정도 중요한 점이다. 실제로 많은 치과에서 권리금에 대한 부분이 세입자 간의 잦은 분쟁사례로 회자되고 있다.
한 세무사는 “권리금은 상하한선이 법적으로 규제돼 있지 않고, 시장과 업계 상황에 대한 평가”라면서 “강남 일부 지역과 신도시에서는 권리금이 다소 높게 책정될 수 있어 입주 전 전세입자와의 조정도 필수 과정”이라고 말했다. 아울러 “상가계약 및 권리금 정산을 하기 전 미리 계획을 세워놓고 계약과정 및 지불 건에 대해 스스로 조사해보는 자세가 꼭 필요하다”고 덧붙였다.
