세무이야기(3)
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세무이야기(3)
  • 윤미용 기자
  • 승인 2012.03.22 11:10
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건물을 임차할 때 꼭 챙겨야 하는 것은 무엇?

 

개원자금 문제를 해결하고 나니 장소가 문제였다. 개업의 성패는 병원의 위치가 절반은 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 조언도 구하고, 직접 발품을 열심히 판 덕분에 드디어 좋은 위치에 적당한 건물을 찾았다. 곧바로 건물관리자를 만나 자신이 이곳에서 병원을 운영할 생각이라고 얘기하고 임대차계약을 하자고 요청하였다. 장소가 마음에 쏙 들어 다른 사람에게 넘어 가지 않도록 가계약금을 내고 일단 돌아 왔다. 급하게 서두르다보니 혹 실수라도 하지 않았는지 걱정스럽다.

 

확정일자 혹은 전세권설정으로 안전장치 마련
임차를 한다는 것은 임대차계약을 통하여 사업장을 빌리는 것을 말한다. 이때 임차보증금은 임대차계약이 해지되면 되돌려 받을 수 있는 권리인 만큼 임차인인 원장의 입장에서는 병원의 자산이 된다. 반면 매달 또는 특정 기간에 지급해야 할 임차료는 다시 돌려받을 수 없으므로 병원 경비로 인정되어 비용 처리할 수 있다.
상가 건물 또는 상업용 건물을 임차하여 병원을 운영하려고 할 경우 몇 가지 위험성이 있다.

- 약정된 임대기간 종료 전에 건물주가 건물과 관계된 채무를 상환하지 못해 경매로 넘어갈 경우 임대보증금을 회수하지 못하는 상황이 발생할 수 있다.
- 약정된 임대기간 종료 전에 건물주가 건물을 타인에게 매각할 경우 건물의 새 주인(양수자)이 건물을 비워달라고 요구하면 비워줘야 한다.
- 임대차계약 후 인테리어 등 시설투자를 많이 하였는데 약정된 임대기간 종료 후 재연장이 되지 않거나 터무니없이 인상된 임대료를 요구하여 서로 합의가 이뤄지지 않아 대책 없이 나와야 하는 일이 생길 수 있다.
- 사업장을 특수관계자에게 무상 또는 저가로 임차할 경우 소득세법상 부당행위부인 규정에 적용되어 건물주에게 적정 임대료에 해당하는 수준으로 임대소득이 가산되어 과세될 가능성이 있다.

위에서 언급한 위험성에 대처하려면 관할 세무서에서 확정일자를 신청하여 상가건물임대차보호법을 적용받는 것이 좋다. 수도권에서는 병원이 상가건물임대차보호법의 적용대상이 아닌 경우가 대부분이기 때문에 전세권설정을 해야 한다. 즉 임차보증금에 대한 법적인 안전장치가 확정일자 또는 전세권설정인 것이다. 특수관계자로부터 건물을 무상 또는 저가로 임차했다고 해도 앞서 말한 부당행위부인 규정에 의해 건물주에게 임대소득에 따른 세금이 나오게 되므로 임대차계약서를 작성할 때 현재 통용되는 시가로 계약서를 작성해야 한다.

확정일자 신청
먼저 확정일자를 신청하려면 일정한 요건을 충족해야 한다. 즉, 사업자등록이 있어야 하고 해당 사업장에서 실제 영업활동이 이뤄져야 한다. 또 임대차계약서상의 임차보증금과 임차료로 계산한 환산보증금이 규정된 일정 한도를 넘지 않아야 한다. 환산보증금은 임차료에 100을 곱한 값에 임차보증금을 더한 금액이다.

환산보증금 = 임차보증금 + (임차료 × 100)

예를 들어 김 원장이 보증금 5천만 원이고 월세 50만 원인 상가건물을 계약했다면, 환산보증금 = 5천만 원 + 50만 원 × 100 = 1억 원이므로  확정일자를 신청해 보증금을 보호받을 수 있다.

세무법인 Tax Home & OUT 백길현 세무사


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