개원을 준비의 모든 것은 입지를 잡는 것에서부터 시작된다. 이는 향후 치과가 자리를 잡는 것은 물론이거니와, 치과가 잘 되더라도 임대인과의 안정적인 임대차 상황은 경영상의 안정성을 위해서도 매우 중요한 부분이다. 지난 번 임대차 계약 시 상가임대차보호법에 해당되는지 여부의 판단 및 이의 효과에 대해 알아본 것에 이어, 오늘은 임대차계약을 할 때 이외에도 반드시 검토할 사항들에 대해 살펴보도록 하자.
1. 상가임대차보호법에 적용이 안되는 경우, 건축물대장 상 여러 호실로 구분등기 돼있다면 호실별로 계약서를 작성함으로써 적용대상이 될 수 있는지 여부도 확인해보자.
사례를 들어 설명하고자 한다. 두 명의 원장이 서울에서 공동으로 401호와 402호 두 개 호실을 임차해 실평수 100평규모 치과를 오픈하려 한다고 가정하자. 보증금이 3억 원에 월세가 1천만 원이라 가정하면, 환산보증금이 13억 원으로 기준금액을 초과하기에 상가임대차보호법 대상이 아니며 따라서 확정일자도 받을 수 없다(예를 들어 서울지역은 환산보증금이 9억 원 이하일 경우 상가임대차보호법의 적용대상이 된다. 현행법상 상가임대차보호법이 적용되는 지역별 환산보증금은 지난번 칼럼에서 기재했다).
그런데 만약 401호와 402호가 건축물대장상 구분으로 등기가 돼있어 각 호실별로 임대차계약서를 작성할 수 있다고 가정해보자. 이 경우 각 계약서당 보증금 1.5억 원에 월세 500만 원인 2장의 임대차계약서를 작성함으로써 각 계약서당 환산보증금은 6.5억 원이 된다. 이는 서울기준으로 환산보증금 범위 이내이므로 확정일자를 받고 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.
이는 비단 각 호실의 주인이 다를 때뿐만 아니라 동일임대인이라도 가능한 방법이다. 즉, 내가 임대차를 하려는 자리가 환산보증금을 초과하더라도 구분등기가 돼 있는지 확인해본 후 구분등기가 돼 있다면 환산보증금 이내인 임대차계약서로 여러 장의 임대차계약서를 기재함으로써 법의 보호를 받을 수 있는 방법이 있음을 기억하자.
2. 상가임대차보호법의 대상으로 확정일자를 받을 수 있는 자리라면 무엇보다도 빨리 사업자등록증 발급을 진행해야 한다.
치과개원 시 정석적인 개원행정절차는 다음과 같다.
의료기관개설신고사업자등록증발급지급계좌신고(=심평원신고)공단인증서발급
대형병원급의 치과를 개원하는 게 아니라면 일반적으로 인테리어 공사를 5~8주 사이로 잡고 진행한다. 통상적으로 의료기관개설신고는 인테리어가 최소 70~80%이상 진행됐을 때 신청가능하다(왜냐하면, 보건소에 의료기관개설신고를 접수하면 사전적으로 소방서에서 소방실사가 나오는데 현실적으로 인테리어가 최소 70~80%정도는 진행돼야 소방설비가 구비되기 때문이다).
인테리어가 이정도 진행됐다는 것은 이미 인테리어 마감예정이 길어야 일주일에서 열흘정도 남았다는 것인데, 이정도의 시간이 흐른 후 개설신고를 하고 사업자등록증을 발급받은 후 세무서에 가서 임대차계약서에 확정일자 도장을 받는 것은 너무도 늦다. 따라서, 개설신고증 발급 전에 사업자등록증을 발급받을 수 있는 재량이 있는 담당세무사와 상의 후 최대한 빠르게 진행해야 한다.
개원시작의 첫 단계인 임대차계약서작성을 꼼꼼하게 챙김으로써 첫 단추를 잘 끼우는 것이야말로 성공개원을 위한 준비의 전부라 해도 과언이 아닐 것이다.
